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News-Update COVID-19
Liebe österreichische Mituntertanen!
Die COVID-19- Pandemie führt bereits für Unternehmen als auch für Privatpersonen zu wirtschaftlich angespannten Situationen. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ist angegriffen und führt zu vielen Fragen, insbesondere, wie den Zahlungsverpflichtungen nachgekommen werden soll.
Dieses News-Update beleuchtet insbesondere Fragen, die die Wohnungsmiete und die Geschäftsraummiete betreffen:
Selbst der österreichischen Bundesregierung ist nicht entgangen, dass durch das Aushebeln der einschlägigen Bestimmungen des Epidemiegesetzes 1950, erhebliche wirtschaftliche Probleme entstanden sind.
Nachdem die Ansprüche auf Mietzinsminderung bzw. gänzlichen Entfall der Mietzinszahlungsverpflichtung im Zusammenhang mit Geschäftsraummieten durch die Bestimmungen des ABGB ausreichend Schutz finden (auch, wenn es eine Vielzahl an Gerichtsverfahren zur Folge haben wird), verabschiedete die Regierung im Rahmen des 4. Covid-19-Gesetzes durch ein 2. Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu Covid-19 in der Justiz ein Schutzpaket, das ausschließlich auf Wohnraummieten abzielt:
I. Wohnungsmiete
1. Ausschluss von Kündigungen und Räumungsklagen wegen krisenbedingter Mietzinsrückstände aus dem 2. Quartal 2020 bis 30.6.2022.
(Der Gesetzgeber rechnet hier offenbar damit, dass sich die Bevölkerung bis 30.6.2022 von den wirtschaftlichen Einbußen erholt hat.):
Werden Mietzinszahlungen, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig werden, nicht oder nicht zur Gänze entrichtet, weil der Mieter in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter bis Ablauf des 30.6.2022 allein wegen dieses Zahlungsrückstandes den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB begehren.
Dieser Kündigungs- und Räumungs-Stop tritt mit 30.6.2022 wieder außer Kraft.
Das bedeutet: Bezahlt der Mieter den im 2. Quartal entstandenen Mietzinsrückstand nicht vollständig bis 30.6.2022, hat der Vermieter ab 1.7.2022 wieder das Recht, eine Kündigung vorzunehmen oder die Aufhebung des Mietvertrages gerichtlich geltend zu machen.
ACHTUNG:
Mietzinsrückstände aus anderen Perioden sind von dieser Ausnahmeregelung NICHT erfasst! Auch Kündigungen und Räumungen aus anderen Gründen sind NICHT erfasst.
2. Ausschluss von Zahlungsklagen wegen Krisen bedingter Mietzinsrückstände aus dem 2. Quartal bis 31.12.2020:
Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand mittels Zahlungsklage aus Mietzinsforderungen, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig werden und nicht oder nicht vollständig entrichtet wurden, weil der Mieter als Folge der Covid-19 Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, bis zum Ablauf des 31.12.2020 nicht gerichtlich einfordern und nicht aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.
Unter welchen Voraussetzungen ein Mieter an „als Folge der Covid-19 Pandemie in der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt“ gilt, ist gesetzlich nicht näher bestimmt, beweispflichtig ist aber jedenfalls der Mieter.
ACHTUNG:
Es werden trotzdem zumindest die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von 4% p.a. fällig.
Dieses Schutzpaket besagt nicht, dass die Verpflichtung den Mietzins zu entrichten, gänzlich entfällt!!!
Es handelt sich nur um eine temporäre Aussetzung der Klagbarkeit (vgl. Christoph Kothbauer, Covid-19 und Schutzpaket für Wohnungsmieter, CuRe 2020/54).
Ich empfehle daher dringend, sämtliche Mietzinszahlungen auch weiterhin zur Gänze zu entrichten.
II. Geschäftsraummiete
Mieter einer Geschäftsräumlichkeit haben durch die einschlägigen Bestimmungen des ABGB die Möglichkeit einer gänzlichen Mietzinsbefreiung oder einer entsprechenden Mietzinsminderung, wenn deren Tätigkeit durch die gegenwärtige Situation beeinträchtigt wird und der Geschäftsraum dadurch unbenutzbar bzw. teilweise unbenutzbar wird.
In den Medien wird größtenteils davon geschrieben, dass nur Geschäftsräumlichkeiten, die von einer behördlichen Schließung betroffen sind, diese Möglichkeit haben. Meines Erachtens ist das nicht so, da die einschlägigen Bestimmungen des ABGB nicht auf eine behördliche Schließung abstellen.
Meines Erachtens besteht die Möglichkeit der Mietzinsbefreiung/-minderung unter Umständen auch auf Geschäftsräumlichkeiten zu, die nicht von einer behördlichen Schließung betroffen sind, sondern als Folge der diversen Einschränkungen mit den Folgen des erheblichen Kundenentfalls zu kämpfen haben oder aber auch Räumlichkeiten, die aufgrund einer eigenen Entscheidung geschlossen sind oder nur eingeschränkt in Betrieb sind.
Jedenfalls aber kommt es immer (egal, ob behördliche Schließung oder nicht) auf die Umstände des Einzelfalls, den Vertragszweck und auf den konkreten Vertrag an.
Es wird Aufgabe des OGH sein, hier mit Leitentscheidungen die Grundlagen für die Abwicklung von streitigen Fällen zu schaffen.
ACHTUNG:
Diese Bestimmungen gelten nicht für die Unternehmenspacht, aber auch dort kann uU ein Entfall bzw. eine Minderung geltend gemacht werden.
ACHTUNG:
Sowohl für die Wohnungs- als auch für die Geschäftsraummiete gilt, dass man sich durch kommentarloses Zurückhalten der Mietzinsentrichtung der Gefahr der Kündigung, Mietzins- und Räumungsklage aussetzt (nach Ablauf der Sperrfristen).
Ich empfehle daher, den Mietzins nach Möglichkeit zur Gänze zu entrichten, aber nur „unter Vorbehalt“ und den Vermieter unter Hinweis auf die einschlägigen Bestimmungen darüber zu informieren. Darüber hinaus ist es oftmals zielführend, den Vermieter mittels Schreiben um Mietzinsminderung/-entfall zu ersuchen.
Jedenfalls aber ist es ratsam, sich mit dem/der Vermieter/in vor Einstellung der Zahlungen in Verbindung zu setzen.
Gerne leiste ich Hilfestellung bei der Prüfung Ihres Mietvertrags, bei der Erstellung entsprechender Schreiben, etc.
Die Covid-19 Pandemie wirft noch viele weitere Fragen auf, auf die in diesem News-Update nicht eingegangen wurde. Gerne stehe ich Ihnen jedoch für sämtliche Fragen zur Verfügung.
Bleiben Sie gesund, Ihre Vivien Wolf